상권분석으로 창업성공의길

성공창업으로 가는 상권분석

유동인구부터 업종, 점포가격까지 분석필요해 상가를 보는 일반적인 눈
상권을 분석하는 방법에는 사실 그다지 특별한 노하우가 있지 않은 것이 사실이다. 상권이란 경험이 많은 사람일수록 잘 보는데 그 까닭은 다른데 있지 않다.
계약을 해야 하는 점포를 봤을 때 앞전의 경험을 통해 어느 정도의 가치가 있는지, 얼마나 팔 수 있는지 추측을 하는 것이 사실은 전부라고 해도 과언이 아니기 때문이다.
따라서 타인에게 강의를 받고, 스스로 공부하여 지식을 쌓았다고 해도 점포를 결정, 계약하는데 큰도움이 되지 못한다. 상권을 분석하는데 대단한 기법이 있는 것처럼 우쭐대는 전문가에게 그 속사정을 알려달라고 할 때 정확히 답변을 내리지 못하는 까닭은 본인 역시 과학적인 기법을 적용해 판단한 것이 아니라 감으로, 경험치로 좋고 나쁘고의 판단을 내렸기 때문이다.
하지만 여기서 중요하게 이해해야 할 부분은 그 경험치를 어떤 식으로든 소화해 내어야 한다는 점이고, 가장 정확한 이론은 경험에 있다는 사실이며, 그 경험에는 반드시 근거가 있어야 한다는 점이다.

일반인들이 가장 흔하게 하는 상권 분석은 다음과 같다.
첫째가 유동인구 조사다. 계약 대상인 점포를 중심으로 사람들의 유동량을 파악하는데 애를 쓴다.
일일이 바를정(正)을 써가며 얼마나 많은 사람이 어떤 시간에 집중하는지 체크를 하는데 이는 가장 무모한 방법이다.
적어도 1주일 정도 투자를 하지 않고서는 정확한 예측을 할 수 없다는 점이 바로 그 이유다. 따라서 한두번 정도 인원체크를 한 것을 가지고 상권의 유동량을 파악하는 것은 숲을 보지 못하는 위험 요소가 된다.
기왕에 체크를 할 거라면 최소 1주일의 시간을 투자할 것. 둘째가 낮 12시부터 2시간, 4시부터 2시간, 저녁 7시부터 3시간을 집중해야 한다는 점이다. 나머지 시간의 이동 체크는 의미없다.
둘째가 업종 파악이다. 자신이 계약하고자 하는 주변의 상가들이 어떤 업종으로 포진되어 있는가까지 조사할 정도라면 사실 반 전문가라고 보아도 좋다.
분식집은 몇 개, 술집은 몇 개, 노래방은 몇 개, 옷가게는 몇 개 하는 식으로 체크를 하는 것은 좋은데, 남에게 보여주기 위한 보고서가 아니라면 이도 큰 의미는 없다. 그 까닭은 포진된 업종을 분석하지 못한다면 그저 조사로만 그쳐야하기 때문이다.

왜 그런 업종이 있는지, 왜 골목마다 포진한 주력 업종들이 다른지를 일반인들은 알지 못한다. 포진한 업종의 수준이나 수량에 따라 다양한 결론을 만들어야 하는데 그것을 알아내기란 또 설명하기란 상당히 어려운 일이다.

따라서 굳이 상권의 업종 분포를 조사하고자 한다면 본인이 팔고자 하는 주력 메뉴와 중복되는 가게만 체크하는 것도 효과적이다. 감자탕 집을 하기로 했다면 감자탕 간판을 단 가게를 전부 조사하고, 감자탕 상호는 아니지만 감자탕을 취급하고 있는 식당이 얼마인지 정도만 체크하면 된다.
내가 상대할 사람은 감자탕을 먹을 수 있는 사람이지, 청바지를 사려는 사람이나 빵을 사려는 사람이 아니기 때문이다. 내가 팔고자 하는 메뉴의 경쟁자만 확인하면 된다.
셋째가 점포 가격이다. 점포의 가격에는 바닥권리금과 시설권리금 그리고 보증금을 합한 금액이 현장에서 통용된다. 우리가 잘 아는 영업 권리금이라는 것은 진정 장사가 잘되는 가게를 제외하고는 협상 대상에서 빠져있다.

장사가 잘 되는 가게가 매물로 나올 이유는 몇몇 경우를 제외하고는 없을 뿐더러 매출에 확신이 있는 점주는 그만큼 당당하기 때문에 어설픈 권리금 요구는 하지 않는다.

초보 창업자 혹은 소자본 창업자들은 권리금이 없는 신축 상가나 저렴한 수준만을 본인이 찾는 매물이라고 광고를 하고 다닌다. 점포 금액이라는 것은 협상의 여지가 충분히 있는 것이기에 미리 낮은 점포를 구한다고 말할 필요는 없다.

일단 싼 상가를 찾는 사람에게 부동산에서 대하는 태도부터가 뜨악하다. 싼 매물의 중개로 인한 복비가 이미 정해져 있기 때문에 고가의 고객으로 인정하지 않기 때문이다.

따라서 가격을 나름대로 정할 때는 정확한 제시를 해야 한다. 몇평 짜리를 원하는지, 시설 수준에 따라 권리금 인정 여부는 어디까지 가능한지, 그리고 보증금 조절만 된다면 월세 부담을 안을 수 있다는 정확한 제시를 해야 대우를 받으면서 점포를 확인할 수 있다.

여기서 보증금의 절충이 중요한 것은 나가고자 하는 임차인의 경우 보증금이 낮을수록 본인이 받고자 하는 권리금을 제대로 받을 수 있기 때문에 좀 더 적극적인 협상에 응한다는 사실이다. 보증금이 요지부동이라면 결국 본인이 받을 권리금을 낮춰 계약해주는 수 외에 방법이 없기 때문이다.

이처럼 일반인들이 이해하는 상권 분석의 일반적 기법을 설명했다. 하지만 모두에 이야기했듯이 점포란 경험에서 판단하는 측면이 크고, 경험이 많지 않을 경우엔 본인에게 느낌이 좋게 와 닿는 점포이어야 한다는 점이다.

감정의 동물이기 때문인지 우리는 첫 느낌을 중요시하고 그것에 많이 다. 느낌이나 감이 비과학적이라고 무시할 바는 아니다. 느낌이 좋다는 것은 일면 본인과 궁합이 맞다는 뜻일수도 있다.

남에게 도움을 받지 않고 본인 스스로 점포를 찾아야 할 상황이라면 거론한 세가지 방법에서 집중해야 할 부분을 명확히 한 다음 가장 느낌이 좋은 점포를 결정하도록 하자.

장고 끝에 둔 악수가 아니라면 느낌만으로도 절반의 성공은 이루었기 때문이다. 장사가 입지 하나로 결정하는 그렇게 단순한 게임은 아니라는 점이다.

*** 조금 더 부언한다면 주위의 형성된 점포들의 가격 수준이나 고객들의 반응을 살펴본다면 창업자가 생각하고 있는 창업아이템의 컨셉이나 마케팅 전략 그리고 예상매출액을 파악할 수 있음을 간과하여서는 안된다. 즉 창업은 입지만으로 음식점일 경우 맛만으로 가격경쟁력만으로 인테리어 시설만으로 성공할 수 있는 것이 아니라 종합적인 요인들이 적절히 조화를 이루고 창업자의 인내와 성실 그리고 열정 치밀한 전략 등에 의하여 성공여부가 판가름 난다는 것을 당부드리고 싶다.